El tercer año de vida de una edificación — cuando el edificio deja de ser nuevo y empieza a ser vulnerable.
- hace 3 días
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En Panamá, los proyectos inmobiliarios nacen con entusiasmo. Se inauguran con expectativas altas, presupuestos proyectados con optimismo y juntas directivas convencidas de que todo está bajo control. Y durante los primeros años, en efecto, lo está.
Los equipos son nuevos, las instalaciones lucen impecables y los gastos de mantenimiento parecen razonables. Nada parece urgente porque nada ha fallado todavía.
Pero hay un momento silencioso que casi nadie anticipa: el tercer año de operación.
No ocurre de un día para otro. No hay un evento dramático. Es más sutil que eso. El edificio comienza a mostrar pequeños signos de desgaste. Y lo que antes funcionaba sin esfuerzo, empieza a exigir atención.
Hace un tiempo analizamos el caso de un PH relativamente nuevo en la ciudad. Buena ubicación, propietarios comprometidos y una administración responsable desde el punto de vista integral. Las finanzas estaban en orden. Los estados financieros al día. Los reportes claros, los sistemas funcionando, las instalaciones limpias y mantenidas.
Sin embargo, la línea de equilibrio operativo empezó a decrecer milimétricamente.
Comenzaron a aumentar los gastos correctivos. Las quejas por fallas técnicas en áreas comunes se volvieron recurrentes. Algunos equipos entraban en modo falla, los proveedores no atendían los mantenimientos con precisión y oportunidad. El presupuesto, que antes parecía suficiente, empezó a sentirse ajustado.
La pregunta de la junta directiva era legítima: que estamos dejando de hacer porque el edificio se está desnivelando operativa y financieramente.
La respuesta está en la planificación.
Todo activo inmobiliario comienza su proceso de desgaste desde el primer día en que entra en funcionamiento. Bombas, elevadores, sistemas eléctricos, climatización y sistemas contra incendio no fallan por sorpresa; fallan cuando no se gestionan sus ciclos de vida. El desgaste no es una anomalía, es una certeza técnica.
Cuando no existe una planificación estructurada de mantenimiento, la operación entra en modo reactivo. Se repara cuando algo se daña, se negocia cuando hay urgencia y se decide bajo presión. Ese esquema puede sostenerse un tiempo, pero no indefinidamente.
En un mercado como el panameño, donde cada vez más inspecciones y exigencias técnicas se alinean con estándares internacionales como los promovidos por la National Fire Protection Association, la gestión ya no es solo un asunto operativo, sino también legal y reputacional. El desconocimiento no exime la responsabilidad.
En el caso de este PH mencionado anteriormente, el punto de inflexión no fue una multa ni una emergencia grave. Fue la acumulación de decisiones pequeñas que, juntas, empezaron a afectar la estabilidad financiera del activo. Lo que parecía un ahorro inicial —contratar únicamente lo necesario sin una visión de ahorro y de mantenimientos predictivos terminó generando costos diferidos que superaban cualquier beneficio.
Los edificios no solo se administran se gestionan estratégicamente.
La diferencia es profunda.
Administrar implica controlar ingresos y egresos. Gestionar implica anticipar riesgos, planificar ciclos de vida, estructurar mantenimiento preventivo, evaluar técnicamente proveedores y proyectar financieramente el comportamiento del activo en el tiempo.
Ese enfoque integral es el que promueve la International Facility Management Association, que define el Facility Management como la integración de personas, procesos y tecnología para garantizar la funcionalidad y sostenibilidad del entorno construido.
Pero más allá de la definición técnica, en términos prácticos significa algo muy concreto: que el edificio no dependa de la improvisación.
Tras implementar una gestión profesional de Facility Management, el cambio no fue inmediato ni espectacular. Fue progresivo y estructural. Se realizó una auditoría técnica, se diseñó un plan maestro de mantenimiento, se organizó la trazabilidad de proveedores y se proyectaron inversiones según la vida útil real de los equipos.
Este no es un caso aislado. Es una tendencia que empieza a observarse con mayor frecuencia en Panamá. A medida que el mercado inmobiliario madura, también lo hace la conversación sobre la operación. Ya no basta con construir bien; es imprescindible operar con estrategia.
Un activo no pierde valor de manera abrupta. Lo pierde lentamente, en cada mantenimiento postergado, en cada decisión reactiva, en cada falta de planificación técnica, si quieres realizar su diagnostico técnico contacta a Prime Property Managment.
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